假扮租客盗卖房产案频发,千里之外如何安心做房东(附预警小贴士)

想象一下：你正和朋友开车路过自家房子，一边指给朋友看说房子目前正租给一个年轻家庭。一边却发现预期中和谐的家庭生活气息被空空如也的房子和巨大的“出售”字眼取代。这时才发现自己业主的身份被骗子租户无情窃取，并且已经把房子放到了市场公开出售。

这种套路叫“产权欺诈盗窃”，即犯罪分子冒充房产的合法产权人，在业主不知情的情况下就把房子卖了。而更令人担心的是，这个套路在英国日渐猖獗。

英国土地注册局(Land Registry)的数据显示，英格兰和威尔士地区有官方记录的业主中，卷入的相关诈骗案件涉案金额从2013年的720万镑翻了约三倍到2017年的2490万镑。

监管机构和警方正在就业主如何避免成为受害者给出建议。土地注册局的法务总监Alasdair Lewis表示，房产毕竟是高价值资产，对犯罪分子太有吸引力。你的房产，甚至就是你的家，可以在你完全不知情的情况下抵押或出售，犯罪分子从中坐收渔利。而解决这种问题却令人伤神，费时又费钱。

土地注册局设有个反产权盗窃预警系统，与警方及其他机构紧密合作来减少房产欺诈的案件。2009年9月以来，成功阻止了254起此类案件，涉及房产价值超过1.17亿英镑。房产诈骗通常是犯罪分子冒充业主身份，在其不知情的情况下将房产出售或抵押。而后犯罪分子就带着钱逃之夭夭销声匿迹了，留下真正的业主承担后果。

这种骗局是如何运作的呢？

通常都是这样发生的：犯罪分子花钱雇人伪装成租客，用伪造的身份租房，然后一个人通过deed poll更名以匹配业主的名字，之后将房子投放到房产市场卖给现金买家。

在这个套路下，只有当买方律师去土地注册局登记所有权变更时，真正的业主才会有所觉察。尽管业主将面临繁杂无止尽的法律问题，但起码他们还能把房子要回来，但是现金买家的钱却基本是有去无回了。

在合法的交易中，从交换合同到交易完成通常要花费几周，有足够的时间让双方律师确认双方代表的都具体是谁，而且一切都是白纸黑字写在纸上。但房产诈骗中的犯罪分子会竭力催促交易进程，向买家施压以便快速完成交易，减少被发现觉察的可能。

在产权交易过程中，调查房产真正的主人是谁是很重要的一环。但律师表示，犯罪分子其实很难被识别，因为犯罪分子会在单边契据中照着真正业主的姓名去改名字。

Penny Hastings是房产诈骗受害者之一，她是记者兼历史学家Max Hastings爵士的妻子，她发现她价值130万镑的出租房在她毫不知情的情况下被人“偷走”了。在这一案例中，这套西伦敦房产的所有权转移之前，地政局就注意到有人试图弄虚作假。但好在Hastings夫人并没有失去她的房产，土地注册局没有批准这项交易，但上当的买家却损失了130万镑。

激增的案件

过去一个财年内，土地注册局发现了50起同类企图改变注册名称的案例，而2013年披露的此类案件是33起。

身份盗窃案件的普遍增长刺激了房产诈骗。监控金融诈骗的Cifas表示，2016年身份盗窃案件的数量创历史新高，占所有诈骗案件一半以上。

日益增多的房产诈骗案件形式也并不单一，根据Solicitors Regulation Authority (SRA)的数据，被发现的“虚假产权转让人”案件由2012年的350起增至去年超过700起。

Anthony Gold地产诉讼专家Beth Holden表示：地产类的诈骗案件过去三年中一直在增长，从虚假卖家接触租户、错误引导投资，到犯罪分子获得金钱，花样百出、别出心裁的诈骗手段攻击着不知情的买家和卖家。

SRA近期向房产律师更新了“风险建议”，特别警告了一类“Friday afternoon fraud”案件。

这种案件中犯罪分子会在周五下午拦截房产买卖中的大笔金钱交易，因为这样买家很可能直到下周才会觉察。他们利用黑客攻击、网络钓鱼等诈骗手段来说服不知情的产权转让人向错误的账号转账。同时也提到，律师事务所也是犯罪分子的重点目标，因为其掌握敏感信息及大量金钱，因而可能成为网络攻击和“周五下午诈骗”、虚假律所等诈骗套路的攻击对象。据SRA的数据，将近四分之一(约22%的人)律师事务所被骗子盯上过。在大型律所，这一比例上升至44%。

Holden女士是房产诈骗受害人的代表，去年花了47万镑买房，不料却碰到了根本不拥有房产的假“业主”。她说这种情况下损失可能完全无法挽回，因为要么追踪不到那些骗子，要么骗子根本就在国外。但她表示，如果交易公司未能保护交易免于诈骗风险，那么可以向他们追责。在她引述的案例中，法院最终认定买卖交易双方共同承担损失。不过近期法律倾向认定是买方律师没有识别骗局的责任。这又相当是重申了“购买的一方需要额外当心”的原则。所有的房产买家需要注意律师协会和土地注册的警示标志，并且顶住快速交易的压力。 

警惕快速交易

住宅业主协会（Residential Landlords Association）的策略总监David Smith表示，问题的一部分原因在于律师在快速完成交易这方面承受着巨大的压力。如果骗子拿着假护照——如今网上办假护照的很多——那么就很难证实某人是否真的是他们所声称的某人。但如果发现了房产未被抵押、闲置、高价值、卖家长居海外，又着急完成交易这类特性，那么就需要警觉起来好好调查一番了。

伦敦警察厅(Metropolitan Police)的警员Richard Kirk表示，交易中的各方都应留意这些相关警告。如果卖家坚持立刻交易的话，仔细调查一番，找出其如此着急的原因。买卖双方面对面的交谈对于识破房产诈骗至关重要，也是背景调查中的一环。

将风险扼杀在萌芽状态

目前此类诈骗都是在钱已经没了的时候才被觉察到。但也有办法将其扼杀在萌芽状态。如果租户催着中介要钥匙，着急搬进去，一个无伤大雅的办法是业主或中介过几天带束花过去再拜访一下，看看对方拿到钥匙后房产的实际情况如何。如果房子还空着那就是一个危险信号了，假的租户很少真的搬进去住，毕竟着急脱手卖掉。

对于假扮业主的骗子，Kirk警员建议律师警惕那些用新护照的人。犯罪分子会通过单务契据改成和实际业主一样的名字，而后试图在几周内卖掉房产。如果对方出示的是新护照，可以要求租客提供旧护照进行参考。同样地，多参考一些信息总是有益无害的。别仅凭对方给出的电话就相信什么，自己做多些调查，确保一直以来与自己沟通联系的都是真正的业主。

最容易被盯上的是哪些长期闲置的、或者出租的、没有抵押贷款的、在土地注册局没有注册的，以及业主长居海外的房产。

成为房产诈骗受害人的概率相对而言算很小的，但对于不幸亲身经历过的人而言，无论是情感上还是经济上都是一个重创。 

去年Laylah De Cruz在Southwark 刑事法庭因串谋诈骗被判五年监禁。她曾伙同母亲Dianne Moorcroft向地产代理机构及地产律师假扮她们是伦敦一套价值300万镑房产的业主。

这一案件始于2014年，当时她们和其他人合租了位于伦敦传统富人区肯辛顿的一套四居室房产。租期确定后，Moorcroft女士就通过单务契据把名字改成了真正业主Margaret Gwenllian Richards的名字。后来为了卖掉房产，这位62岁的Moorcroft女士向伦敦的律师提供了英国护照和迪拜居民许可证。之后她又用这套房产获得了一笔120万镑的过渡性贷款，并把钱打到了迪拜，并在交易被标记为诈骗案之前把钱都提走了。

图说：Dianne Moorcroft和Laylah De Cruz参与的诈骗案。

图说：Laylah De Cruz是一名模特。

伦敦警察厅在收到地政局报告后于2014年10月展开了调查。Laylah De Cruz被判入狱五年，Moorcroft女士被判三年。检察官Teresa Hay在审判期间表示，这种诈骗其实很简单，就是犯罪分子胆子大而已。Dianne Moorcroft于2014年通过单务契据修改姓名单纯是为了参与诈骗。负责该案件的警员Richard Kirk表示她们策划了狡诈的诡计，却没料到官方机构还是可以看穿。更进一步的相关调查正在进行。

如何保护你的房产

英国土地注册署开通了产权欺诈预警(Property Alert)服务，免费为业主提供英格兰和威尔士地区房产的产权诈骗案件预警服务。

土地注册署在遇到任何个人或机构查询或申请您所登记房产的产权事宜时，将通过邮件提醒业主。在收到邮件提醒时，您可以判断产权查询是否异常。

每个账户最多可以申请监控10套英格兰和威尔士地区的房产，并且并没有要求申请监控房产的人一定是业主，这样就可以帮年长的家庭成员或者定居海外的亲朋监控房产了。目前已有超过6万人签订了这项服务。

土地注册局的法务总监Alasdair Lewis表示，业主应及时更新各种资料、联系方式等，确保土地注册局的人可以联系到他们。这对不住在房子里的房东而言至关重要。业主最多可以登记三个联络地址：包括电子邮箱地址和海外的地址。

如果有必要还可以向土地注册署寻求进一步帮助，并及时报警。Lewis指出，那些成为诈骗案无辜受害者并遭受经济损失的业主们，最后有可能获得赔偿。但如果您的房产没有进行登记，则无法获得赔偿。

如果业主觉得自己的房产可能面临诈骗被盗的可能，您也可以加入到土地注册署的产权变更限制服务。您可以要求房产过户时，需要有正式的律师授权确认卖房者是真正的产权拥有者(您本人)。该服务目前对非自住房的产权变更限制服务免费；对于自住房产的产权变更限制，收费40英镑。 

更多信息，请您直接登录英国国家土地注册局的官方网站，获得更多的信息。 

产权欺诈预警服务热线为0300 0067030，热线开通时间为周一至周五的早8:30到晚5:00，或发送电子邮件至：[e-mail].

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